Høring

Sidste frist for udfyldning af denne formular var den 2. oktober 2018 00:00

Forside
Udviklingstemaer
Hovedstruktur
Kommuneplanrammer
Søg på ejendommen

Her er du: Forside / Hovedstruktur / Bosætning og byudvikling / By og land, samt arealudlæg

Menu
Hovedstruktur
 

By og land, samt arealudlæg i Tønder Kommune

I hele Tønder Kommune skal der være mulighed for en alsidig byudvikling. Større erhvervsudvikling og boligudbygning sker i egnscentret Tønder og i områdebyerne. Det er også vigtigt at der er mulighed for bosætning i lokalbyerne og landsbyerne. I enkelte tilfælde kan der udlægges arealer til boliger eller erhverv i det åbne land. Det sker under hensyntagen til kulturmiljø og landbrugserhvervet.

Styrker og udviklingspotentialer – by og land, samt arealudlæg
Tønder Kommune har udviklingspotentiale både i byerne og i det åbne land. Vi vil samarbejde regionalt om at styrke de unikke værdier og særegne områder, der er typiske for vores egn i forhold til andre steder i landet. Byernes udviklingsområder søger vi at tilpasse til efterspørgslen, og der skal åbnes for nye muligheder i det åbne land samtidig med at kulturmiljøer, landbruget og naturen respekteres.

Fokus på særpræg, kvalitet og bæredygtighed i byudvikling
Vi har fokus på hver enkelt bys unikke særpræg for at sikre kvaliteten i by- og boligområderne. Gode og alsidige boligmiljøer, gode pasnings- og skoleforhold samt et aktivt erhvervsliv giver grundlag for at bo godt i kommunen. Vi vil også have opmærksomheden rettet mod bæredygtighed og tiltag som begrænser resurseforbrug og CO2-udslip. Endelig skal borgere, der ønsker at bosætte sig udenfor centerbyer og lokalbyer have mulighed for det, eller have mulighed for at etablere erhverv i tiloversblevne landbrugsbygninger.

Overordnet mål for udvikling by og land, samt arealudlæg
Arealudlæg tilpasses den forventede udvikling. Egnens særlige kulturarv skal medvirke til attraktiv bosætning både i og udenfor byerne, hvor den også kan indgå som et særligt element i udvikling af turismen. Bæredygtighed, sundhed og trafiksikkerhed tænkes ind byernes udvikling. Der skal være en høj bosætningskvalitet i Tønder Kommune.

Afsnittet indeholder:

Mål

I Tønder Kommune har vi fokus på at sikre de enkelte byers styrker og ressourcer for at fastholde borgere og arbejdspladser i byer og lokalsamfund og for at sikre gode alsidige bomiljøer. Det er vigtigt at markedsføre Tønder Kommune og dens unikke værdier, når vi tiltrækker nye borgere og virksomheder.

Mål for land og by, samt arealudlæg
Vi vil:

  • holde fokus på styrker og ressourcer i byernes udvikling og tænke kvalitet, sundhed og bæredygtighed ind i udviklingen af nye boligområder.
  • sikre en klar adskillelse mellem by og land samt mellem erhverv og bolig.
  • udpege byggemuligheder i landsbyerne og sikre landbrugets muligheder for udvidelser. 

Handlinger 
Vi:

  • sikrer arealer for en alsidig byudvikling i egnscentret og de øvrige centerbyer, og gode bosætningsmuligheder i alle kommunens byer.
  • skaber attraktive boligområder med gode bokvaliteter dvs. fælles friarealer med rige aktivitetsmuligheder, der understøtter sundhedspolitikken, gode trafikforhold, lavt ressourceforbrug og begrænset CO2-udslip. 
  • skaber samarbejde mellem erhvervslivet og kommunens bosætningskonsulent, for motivation af jobkandidater til bosætning.
  • markedsfører målrettet bosætningsfordele i Tønder Kommune, f.eks. beliggenheden i forhold til de regionale vækstcentre på begge sider af grænsen.
Retningslinjer

Der skal sikres de nødvendige arealer for udviklingen i Tønder Kommune både i og omkring byerne. Det er vigtigt, at der kan ske udbygning af by- og boligområder. Derfor kan det være nødvendigt at inddrage arealer til erhvervsformål og boligbebyggelse.

For inddragelse af arealer til erhvervsformål og boligbebyggelse gælder retningslinjer for:

Retningslinjer for detailhandel er beskrevet under kommuneplanens tema erhverv.

Byvækstområder
Retningslinje 1.2.1
Der udlægges areal til byvækst svarende det byggeri, der forventes opført inden for planperioden på 12 år efter kommuneplanens vedtagelse. Byvæksten fordeles som udgangspunkt til de enkelte bysamfund som vist i tabel XX i redegørelsen.

Byudvikling
Retningslinje 1.2.2
Arealudlæg til byformål skal ske så byerne udvikles med sammenhængende byområder og med klare grænser mellem by og land. Byudviklingen skal ske indefra og ud i direkte sammenhæng med det eksisterende byområde. Byudviklingen skal ske under hensyntagen til naturområder, landskabsinteresser, rekreative og kulturhistoriske interesser, drikkevandsinteresser. Udviklingen skal forebygge miljøkonflikter med produktionserhverv. Der skal således være en klar adskillelse af miljøbelastende og miljøfølsom anvendelse af arealer i centerbyer og lokalbyer.

Boligområder i egnscenter, centerbyer og lokalbyer

Retningslinje 1.2.3
Kvalitet og bæredygtige principper skal være en del af grundlaget for udviklingen af nye boligområder.

Der skal som hovedregel være 2 alternative områder med mulighed for boligbyggeri i alle kommunens byer. I lokalbyer kan det ene alternativ være udfyldningsbyggeri på tomme grunde i ellers sammenhængende bebyggelse.

Der skal være et alsidigt udbud med mulighed for varierede boligtyper og ejerforhold i områdebyerne. Der skal være mulighed for åben-lav og tæt-lav bebyggelse, og i egnscentret skal der endvidere sikres arealer til etagebebyggelse.

Nye boligområder skal planlægges med gode fælles udearealer, som fremmer leg og bevægelse, og med stor trafiksikkerhed især for bløde trafikanter. Der skal stilles krav til byggeriet med hensyn til udformning, bæredygtighed og CO2.

Zoneforhold
Retningslinje 1.2.4
Arealer, der er udlagt til byformål, skal senest når de tages i anvendelse overføres til byzone ved lokalplanlægning.

I egnscenter, centerbyer og lokalbyer skal udlæg af arealer, der ikke er i byzone, men som er inddraget til byformål, overføres til byzone. I bebyggelser, som helt eller delvist er udlagt til byzone, skal videreudbygning ske ved overførsel til byzone. Perifert beliggende bynære rekreative områder kan forblive i landzone.

Landsbyer og det åbne land
Retningslinje 1.2.5
Inden for de afgrænsede landsbyer er der arealer, hvor der kan ske udstykning af enkelte grunde eller jordbrugsparceller, og anvendelsen kan ændres for overflødiggjorte bygninger. Ændret anvendelse, udstykning og ny bebyggelse skal respektere landsbyens struktur og bygningsmønster, de kulturhistoriske værdier samt natur, landskab og miljø.

Udenfor de afgrænsede landsbyer kan der kun i enkeltstående tilfældes gives tilladelse til ny-byggeri, og det skal ligge umiddelbart op til eksisterende sammenhængende bebyggelser. Endvidere kan der i bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom gives tilladelse til indretning af erhverv, bl.a. mindre butikker, lager- og kontor, håndværks- og industrivirksomhed m.v. I turistområder kan der endvidere gives tilladelse til mindre feriecentre.

Særlige bevaringsinteresser, der ikke må tilsidesættes, læs mere under retningslinjer for Bygningskultur.

Tønder Marsk
Retningslinje 1.2.6
Der kan ikke foretages bebyggelse i Sejersbæk Kog uden Kystdirektoratets dispensation.

Ved lokalplanlægning af og bebyggelse i lavtliggende område i Tønder Marsk foretages der en vurdering af oversvømmelsesrisiko ved stormflod og om nødvendigt stilles der krav om særlige bebyggelsesregulerende foranstaltninger.

Til toppen

Redegørelse

Temaet omhandler muligheder for bolig- og byudvikling i by- og lokalsamfund.

Redegørelsen beskriver i følgende afsnit:

Befolkning og bosætning
Tønder Kommunes egen befolkningsprognose tager udgangspunkt i befolkningsstatistikken for årene 2006-2017 for Tønder Kommune. I denne periode har der i alle årene på nær to, i 2007 og 2016, været et fald i befolkningstallet, fra 40.666 borgere i 2006 til 37.926 i 2017.
I de historiske år er befolkningstallet i gennemsnit faldet med 0.6 % om året. Sammenlagt har der historisk været en gennemsnitlig nedgang på 249 borgere årligt. Fra 2006 til 2016 har der på nær i 2007, 2015 og 2016, været et fødselsunderskud (dvs. færre fødsler end dødsfald).

Der forventes en markant stigning for aldersgrupperne over 64 år frem mod 2030, herunder særligt markant for gruppen over 80 år, hvilket fremadrettet peger mod et stigende behov for boligtilbud til ældre. 

Befolkningsfremskrivningen frem til 2030 viser et samlet fald på 9,1 % til 34.764 borgere. Der skal gøres en indsats for at begrænse det samlet fald mest muligt.

Data fra Danmarks statistik for boligudviklingen siden 2006 og frem til 2016, viser at der i perioden er opført 826 boliger. I starten af perioden og frem til 2010 var der en høj byggeaktivitet med et gennemsnit på 140 boliger om året, der efterfølgende faldt til 21 boliger om året. 
Befolkningsprognosen viser også, at der i 2016 var 60 tilflyttere til nye boliger, af disse var de 55 interne flytninger, dvs. borgere der flytter fra en bolig til en anden bolig, inden for Tønder Kommune, mens de resterende 5 var tilflyttere uden for kommunen. Tallet viser at på trods af faldende befolkningstal, er der en stadig flytte-aktivitet og behov for arealudlæg.

Tendensen er en stigning i parcel- og rækkehusbebyggelse, mens der sker en afvandring fra stuehuse på landet - ofte til en større by i nærområdet. 

Der skal tilbydes attraktive bomuligheder alle steder i kommunen. Der findes restrummelighed indenfor de eksisterende udviklingsrammer i de fleste bysamfund, men enkelte steder sker der nye udlæg eller omplacering af eksisterende arealudlæg. 

Der forventes en efterspørgsel på parcelhusgrunde primært i egnscenteret og områdebyerne og der skal være alternative valgmuligheder tilstede i alle vores lokal- og landsbyer. Udviklingen i Nationalpark Vadehavet og UNESCO-udpegningen medfører øget fokus på naturturisme og oplevelsesøkonomi med en stigning i turismen. En følgevirkning er at flere borgere ønsker en mulighed for en attraktiv anden bolig, hvilket medføre en øget efterspørgsel på bomuligheder i kystnærhedszonen.

Byerne og deres vækst
Kommunens arealregnskab er en opgørelse af restrummelighed indenfor de eksisterende kommuneplanrammer gældende for periferien af byerne i egnscenteret Tønder og områdebyerne. Der er i henhold til Erhvervsstyrelsens Vejledning om byvækst, oktober 2017 ikke redegjort for lokalbyer og landsbyer, udover et udtag af et erhvervsareal i Møgeltønder. Der er enkelte steder behov for nye arealudlæg, mens der i kystnærhedszonen er udtaget flere udlagte uudnyttede arealer til boligformål i overensstemmelse med de statslige mål.

Til boligudbygning beregnes en gennemsnitlig udbygning med 7 boliger pr. ha. for parcelhuse og 14 boliger pr. ha. for række-, kæde- og dobbelthuse. I perioden 2006-2016 er der opført 61 etagebolig-lejligheder. Disse indgår ikke i kommunens arealregnskab. Der forventes i kommuneplanperioden ikke et behov for at opføre byperifere etageboligere. Det vurderes dog muligt ved behov, at denne boligtype kan opføres inden for eller tæt på eksisterende bymidter. Arealet til erhvervsområder er beregnet ud fra en forudsætning om en bebyggelsesprocent på 25 %.

Arealregnskabets udlægsramme udgøres af:

  • En ramme for boliger
  • En for øvrige byformål
  • Den samlede ramme til 12 års forbrug

Den 12-årige ramme vil blive revideret hvert 4. år, og rummeligheden kan øges, hvis det vurderes nødvendigt for at dække det forventede behov.

Inddragelse af bynære områder til byformål med særlige interesser, såsom naturområder, værdifulde landskaber og kulturmiljøer skal ske på en måde, så værdierne indarbejdes som en kvalitet i planlægningen og dermed bliver en kvalitet i bymiljøerne. Inddragelse af arealer med særlige interesser vil ske efter følgende prioritering:

Interesser, der er forenelige med byudvikling
Som hovedregel udlægges der kun nye byarealer.  

  • Arealer til byformål kan som hovedregel udlægges uden vilkår i skovrejsningsområder og øvrige områder uden særlige kulturarvsretningslinjer, natur-, landskabs- og landbrugsinteresser.
  • I områder med almindelige drikkevandsinteresser uden for indvindingsoplande til almene vandværker udlægges arealer til byformål som hovedregel uden vilkår, medmindre anlægget eller aktiviteten udgør en særlig risiko for grundvandsforurening.
  • Naturområder og potentielle naturområder kan som hovedregel ikke udlægges til byformål. I de bynære områder kan områder undtagelsesvis inddrages med vilkår om, at naturinteresserne og spredningsvejene tilgodeses - evt. ved grønne kiler eller friarealer.
  • Arealer, der er udpeget som bevaringsværdige landskaber kan som hovedregel ikke udlægges til byformål. Disse områder kan undtagelsesvis inddrages til byformål med vilkår om bygningshøjder, grønne kiler, indpasning af byggeri i landskabet. Der skal ske visualisering af byggeriets indpasning.
  • Arealer, der er udpeget som værdifulde kulturmiljøer, bevaringsværdige kulturlandskaber, fortidsminder, mv. kan som hovedregel ikke udlægges til byformål. Inddragelse af disse områder samt udlæg af arealer i særligt bevaringsværdige lokalbyer og i områder med udpegede kultur interesser kan undtagelsesvis inddrages med vilkår om, at bevaringsinteresserne sikres f.eks. grønne kiler, beplantning, indpasning af byggeri.

Interesser, der ikke er forenelige med byplanlægning

  • Der kan ikke udlægges arealer til byudvikling i internationale naturbeskyttelsesområder, i råstofgraveområder og i områder, der er omfattet af loven om det fremskudte dige og en række særlove inden for natur og miljø.
  • Store husdyrproduktioner anses for at være miljøbelastende arealanvendelse. Etablering og udvidelse af store husdyrproduktioner er ikke foreneligt med miljøfølsom arealanvendelse. Modsat hindrer nye boligområder udvidelse af miljøbelastende aktiviteter. Støjbelastede arealer kan normalt ikke inddrages til byformål med mindre der foretages støjafskærmning.

Arealudlæg
Der redegøres for egnscenteret Tønder og alle områdebyerne (Toftlund, Skærbæk, Løgumkloster, Bredebro, Agerskov og Højer.) I lokalbyer og landsbyer, er der ikke foretaget nye arealudlæg, men der redegøres for arealudtag. 

Aktuelt er der med de eksisterende arealudlæg og fremtidige arealbehov i kommuneplan 2009-2021 en restrummelighed på 141,8 ha arealer der er udlagt til erhvervs- og boligformål. Eksisterende arealudlæg er opgjort af uudnyttede arealer indenfor de eksisterende planlagte by perifere arealer, i henhold til Erhvervsstyrelsens Vejledning om Byvækst. Arealerne er opgjort primo 2018, igennem GIS, luftfotos, gennemgang af kommuneplanrammer og lokalplaner pdf befolkningsudvikling og arealudlæg

Arealudlæg til erhvervsformål
Nye arealudlæg til erhvervsformål er i kommuneplanen omplacerede arealer og der er ydermere sket en reduktion af de samlet arealer.
Udviklingen de næste 12 år er baseret på dataudtræk fra Danmarks statistik for de sidste 11 års byggeri. Arealregnskabet for erhvervsområder udviser et overskud på 135,36 ha efter fratræk af det prognosticerede behov på 69,5 ha i planperioden (12 år). Overskuddet fastholdes så eksisterende industri sikres udvidelses muligheder. 

Du kan læse mere om arealudlæg til erhvervsformål i afsnittet Håndværk, industri og service.

Arealudlæg til boligformål
Udviklingen de næste 12 år er baseret på de sidste 11 års byggeri udviser arealregnskabet for boliger et overskud for egnscenterbyen og områdebyerne på 8,12 ha efter fratræk af det prognosticerede behov på 71 ha i planperioden (12 år). Overskuddet er jævnt fordelt over på de syv byer. Overskuddet vurderes ikke til at være så væsentligt at der er behov for at reducere i planperioden.  

Redegørelse for arealudlæg
Der redegøres separat for arealudtag eller arealudlæg. (pdf arealudlæg

Landsbyer og det åbne land
Der er udpeget udfyldningsgrunde og jordbrugsparceller i de afgrænsede landsbyer.Nybyggeri herunder også arealudlæg skal som udgangspunkt ske under hensyntagen til landsbyens og bebyggelsens eksisterende størrelse, udstykningsmønster, de kulturhistoriske værdier samt natur, landskab og miljø.

Jordbrugsparceller kan ikke udlægges som isolerede områder i landskabet, men kan kun udlægges i umiddelbar tilknytning til eksisterende landsbyer.

I landsbyerne og i det åbne land, er der mulighed for ændret anvendelse af eksisterende bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom. De kan tages i brug til erhverv bl.a. mindre butikker, lager- og kontor, håndværks- og industrivirksomhed m.v. samt 1 bolig.
I turistområde kan der endvidere gives tilladelse til indretning af mindre feriecentre i bestående bygninger, når det kan gøres uden der sker væsentlig om- eller tilbygning.

Ved planlægning og administration i det åbne land herunder også landsbyer skal der være særlig opmærksomhed på de særlige interesser der er i forhold til natur, landskabs- og kulturhistorie samt til grundvand og vandmiljø.

Ved tilladelse til byggeri og ændret anvendelse af bygninger og arealer skal mulige miljøkonflikter undgås. Det betyder at der bl.a. skal tages hensyn til etablerede virksomheder, herunder landbrug såvel som eksisterende boliger.

Tønder Marsk
Aftalen mellem Kystdirektoratet og Tønder Kommune er udarbejdet med henvisning til loven om det fremskudte dige. Aftalen er ændret i 2009 således, at det område hvor Kystdirektoratet skal foretage risikovurdering er reduceret til at omfatte Sejersbæk Kog og området mellem det fremskudte dige og de oprindelige diger. Tønder Kommune skal foretage risikovurdering for den øvrige del af Tønder Marsk der tidligere var omfattet af aftalen.

Vurdering af oversvømmelsesrisiko ved stormflod og krav til særlige bygningsregulerende foranstaltninger, der kan imødegå oversvømmelse skal ske for at begrænse skadesomfang ved stormflod.

Tønder Kommune har pligt til at udarbejde kommuneplaner og lokalplaner i overensstemmelse med vilkårene i denne aftale, samt ved udstedelse af landzonetilladelser og byggetilladelse indenfor området.

Området mellem digerne kan som udgangspunkt ikke bebygges. I Sejersbæk Kog kan der fra Tønder Kommune kun opnås tilladelse til:

  • ny bebyggelse nødvendig for fortsat drift af eksisterende landbrug.
  • mindre tilbygninger til eksisterende beboelsesbygninger under forudsætning af, at der derved ikke skabes nye lejligheder
  • nybygninger til erstatning for eksisterende beboelsesbygninger, hvis dette skyldes ælde, brand eller af anden årsag findes nødvendigt.

Tilladelse til anden bebyggelse indenfor disse områder kan kun opnås ved kystdirektoratets godkendelse. 

Til toppen

Billeder


Luftfoto af landsbyen Rejsby


Bybillede fra Tønder

Faktaboks

Aftale mellem Kystdirektoratet og Tønder Kommune
Tønder Kommune er i henhold til aftalen indgået mellem førnævnte og Kystdirektoratet vedr. nybyggeri i Tønder Marsken, forpligtet til at foretage vurdering af oversvømmelsesrisikoen på lavtliggende arealer som anført i aftalen. 

Aftalen kan læses her: pdf Tønder Marsk-aftalen

 

Kontakt

Tønder Kommune

Wegners Plads 2

6270 Tønder

Tlf. 74 92 92 92

E-mail: toender@toender.dk